E ardhmja e projekteve të planifikuara është ende e paqartë, duke u përballur me sfidën e financimeve të pamjaftueshme ose një rënie të kërkesës. Megjithatë, siç ndodh shpesh në Shqipëri, parashikimi mbetet kompleks për shkak të ndikimit të paqartë të flukseve informale.
Që nga viti 2019, sipërfaqja e miratuar për leje ndërtimi në vend ka shënuar një rritje të konsiderueshme, duke arritur kulmin në periudhën 2022-2024. Gjatë këtyre viteve, u miratuan 1.5-2 milionë metra katrorë për banesa në të gjithë vendin. Ky është cikli i dytë i ndërtimeve, ku i pari u zhvillua pas vitit 1997, i nxitur nga lëvizjet e popullsisë drejt qyteteve kryesore, veçanërisht Tiranës.
Rekordi historik i ndërtimeve u arrit në vitin 2010 me 2.7 milionë metra katrorë, por më pas pati një rënie drastike, duke arritur vetëm 50 mijë metra katrorë në vitin 2015. Dukej se vendi kishte kaluar fazën emergjente të ndërtimeve, me sektorin që po arrinte njëfarë pjekurie dhe sipërmarrjet që kërkonin diversifikim, madje edhe në fermanë blegtorale.
Megjithatë, kjo qetësi nuk zgjati shumë. Pas vitit 2016, nisi një tjetër valë e vrullshme ndërtimesh. Ndryshe nga cikli i parë, ku ndërtimet ishin të shpërndara në mbarë vendin, këtë herë vëmendja u përqendrua kryesisht në kryeqytet. Për shembull, në vitin 2010, Tirana mori vetëm 28% të sipërfaqes së lejeve për banesa, ndërsa Vlora kishte 27.7%. Në vitin 2022-2024, Tirana përthithi 70-80% të sipërfaqes totale të lejeve. Në vitin 2024 u arrit rekordi absolut për Tiranën, me 1.76 milionë metra katrorë leje ndërtimi.
A ka arritur sektori ndërtimor një nivel të ri pjekurie? Dy vitet e fundit kanë dhënë disa sinjale. Rritja e shpejtë e çmimeve ka filluar të frenojë kërkesën. Në zonat qendrore, apartamentet kanë arritur çmime prej 4-6 mijë euro/m², ndërsa brenda Unazës, çmimet variojnë nga 2000-3000 euro/m². Shtrenjtimi i qendrës ka shtyrë kërkesën drejt periferisë, duke shkaktuar rritje të çmimeve edhe atje. Tani, apartamenti më i lirë në Tiranë kushton mesatarisht mbi 1400 euro/m².
Shenjat nga tregu sugjerojnë gjithashtu një rënie të kërkesës së huaj për prona, si pasojë e shtrenjtimit të tyre. Edhe apartamentet në bregdet, veçanërisht në Jug, kanë përjetuar rritje dyshifrore të çmimeve vitet e fundit, duke arritur deri në 4,000 euro/m², ku blerjet nga të huajt kanë luajtur një rol të rëndësishëm.
Banka e Shqipërisë ka shprehur shqetësimin e saj, duke parë që kredia për pasuritë e paluajtshme ka arritur në 27% të totalit të kredisë në vend. Si pasojë, në korrik 2024, Banka e Shqipërisë vendosi të aplikojë një normë shtesë kundërciklike të kapitalit (KUNC) prej 0.25%.
Që nga 1 korriku 2025, do të hyjnë në fuqi kufizime të reja për kreditë për banesa:
- Për shtëpinë e parë: financimi nuk do të kalojë 85% të vlerës së pronës (në lek) ose 75% (në valutë). Kësti mujor nuk duhet të tejkalojë 40% të ardhurave (ose 35% në valutë).
- Për shtëpinë e dytë: kufijtë do të jenë 80%/35% në lek dhe 70%/30% në valutë.
Afati maksimal për kreditë është 30 vjet ose deri në moshën e pensionit, ndërsa bankat mund të tejkalojnë këto kufij vetëm në raste të veçanta për 15% të kredive të reja.
Sipas Bankës së Shqipërisë, këto kufizime synojnë të ulën rrezikun e dështimit të huamarrësve dhe humbjet bankare, në rast zhvillimesh të pafavorshme.
Statistikat e Bankës Qendrore tregojnë se deri në qershor 2025, portofoli aktiv i kredisë për blerjen e banesave arriti në 230.1 miliardë lekë, me një rritje vjetore prej 17.4%.
Zhvillimet demografike nuk janë në favor të tregut të pasurive të paluajtshme. Sipas të dhënave të fundit të Census, popullsia e Shqipërisë është ulur me rreth 460 mijë banorë (16%) gjatë dekadës së fundit. Rreth 40% e apartamenteve rezultojnë të jenë bosh, numri i të rinjve 15-19 vjeç është përgjysmuar, dhe numri i grave në moshë riprodhimi ka rënë ndjeshëm, duke paralajmëruar një tkurrje të lindjeve.
Bashkia e Tiranës, megjithëse qendra kryesore e emigracionit të brendshëm, nuk ka parë një rritje të shpejtë të popullsisë. Census 2023 regjistroi 758 mijë banorë, vetëm 8 mijë më shumë se në 2011. Rritja për vitin 2025 ishte vetëm 1.7 mijë persona. Kjo rritje e ulët e popullsisë në kryeqytet bie ndesh me parashikimet e ndërtuesve, të cilët kanë operuar me supozimin e rritjes me 20-25 mijë banorë në vit.
Pjekuria e tregut duket se ka filluar. Rritja e aktivitetit ndërtimor u ngadalësua në 2023-2024, dhe çmimet e larta po frenojnë kërkesën. Flukset informale kanë qenë një nxitës i rëndësishëm për tregun, por hetimet e SPAK kanë krijuar një klimë pasigurie, duke lënë në dyshim fillimin ose përfundimin e shumë projekteve.
Pavarsësisht këtyre sfidave, lejet për projekte të reja shumëkatëshe, hotele të larta dhe zona rezidenciale vazhdojnë të miratohen nga Këshilli Kombëtar i Territorit. Megjithatë, realizimi i lejeve të miratuara në 2024 pritet të marrë të paktën dy vite. Vetëm koha do të tregojë nëse këto projekte do të materializohen, apo do të mbeten vetëm në letër, për shkak të financimeve të pamjaftueshme ose rënies së kërkesës. E paqartë mbetet si gjithmonë, ndikimi i flukseve informale në ekuacionin e parashikimit.
